Миф о мёртвом рынке Бали развеян данными AirDNA: турпоток 15.7 млн в 2024 превышает ёмкость номерного фонда (4.1 млн туристов). Заполняемость премиум 65-85%, доходность аренды 10-12%, флиппинг 40-50%. Рост спроса опережает предложение. Аналитика TRE для чека 100-150k USD.
- Турпоток растёт
- Отели и виллы
- Заполняемость 70-85% в премиум
- Дефицит номерного фонда
- Доход 10-12% годовых
- Флиппинг 40-50%
- Кейс 440% прибыли
- Альтернатива от 79k USD
Рынок недвижимости Бали в 2025 году продолжает демонстрировать устойчивый рост, и миф о его «смерти» полностью развеян свежими данными из AirDNA и официальных индонезийских реестров.
В 2024 году турпоток составил 15.7 млн туристов, что значительно превышает ёмкость номерного фонда, рассчитанную на 4.1 млн гостей при наличии 62 тысяч комнат.
Заполняемость премиум-объектов достигает 65-85%, доходность от аренды – 10-12% годовых, а при флиппинге возможна прибыль до 50% годовых.
Рост спроса на качественное жилье опережает темпы строительства (+10 тысяч юнитов за 2 года). Для инвесторов с бюджетом 100-150 тысяч USD это идеальное время: дефицит премиум-жилья сохраняется, а прогноз роста турпотока – +700 тысяч туристов в год.
Запросите персональную аналитику от TRE, чтобы выбрать оптимальный объект недвижимости Бали 2025.
Рост турпотока на Бали: 15.7 млн в 2024, 18 млн в 2026
Актуальные данные по рынку туризма на Бали подтверждают растущий спрос на недвижимость.
В 2024 году остров посетили 6.33 млн иностранных туристов и 9.4 млн внутренних, что в сумме составляет 15.7 млн человек.
Прогноз на 2026 год ещё более оптимистичен: 7.3 млн иностранцев плюс 11 млн внутренних туристов – итого 18 млн.
Ежегодный рост иностранного турпотока оценивается в ~700 тысяч человек, при этом внутренний поток остаётся стабильным.
Это напрямую усиливает спрос на аренду жилья, с акцентом на гостей из Азии, Европы и Австралии, обеспечивая круглогодичный высокий сезон для инвестиций в виллы и отели.
| Год | Иностранцы, млн | Всего, млн |
| 2024 | 6.33 | 15.7 |
| 2026 | 7.3 | 18 |
Такие цифры однозначно свидетельствуют о живом и динамичном рынке недвижимости Бали, где количество туристов уже превышает доступное предложение турпоток Бали 2024.
Инфраструктура размещения на Бали: отели и виллы
Текущая инфраструктура номерного фонда на Бали включает официально зарегистрированные 4154 отеля с 54 275 номерами (из них 116 брендовых).
По виллам: 2852 официально зарегистрировано, плюс около 30% «серых» схем, что даёт примерно 4000 вилл в сумме.
Распределение вилл по спальням: 27% – 1-спальные, 34% – 2-спальные, 22% – 3-спальные, 17% – более 4 спален.
Средняя вилла имеет около 2 комнат, что в итоге даёт ~8 тысяч комнат от вилл.
| Тип | Кол-во |
| Отели (номера) | 54 275 |
| Виллы (официально) | 2852 (~4k с серыми) |
Для максимальной доходности от инвестиций в недвижимость Бали рекомендуется фокусироваться на 2-3-спальных виллах и таунхаусах – именно они пользуются наибольшим спросом среди платёжеспособных туристов виллы Бали.
Данные AirDNA показывают среднюю заполняемость по всем объектам недвижимости на Бали на уровне 55% (включая устаревшие и низкокачественные).
Однако для премиум- и новых проектов этот показатель значительно выше – 65-85%, благодаря отличной инфраструктуре, выгодной локации и современному дизайну.
Бутик-отели демонстрируют заполняемость до 100%, с бронями на месяц вперёд. Средний чек гостя – 3.6 ночей.
Чтобы минимизировать риски и выбрать топ-объекты для инвестиций, используйте аналитику TRE – она позволит сузить выбор до 15-20 наиболее перспективных проектов на рынке Бали 2025 airDNA Бали.
Дефицит номерного фонда на Бали: рынок принимает только 4.1 млн туристов
Расчёт ёмкости номерного фонда Бали: 62 635 комнат (54 275 в отелях + 8 360 в виллах) × 365 дней × 65% заполняемости = 14.86 млн комнат-ночей / 3.6 ночи на туриста = 4.128 млн туристов в год.
Фактический иностранный турпоток 6.3 млн уже превышает эту ёмкость – отсюда дефицит качественного жилья дефицит номерного фонда Бали.
| Шаг | Формула | Результат |
| Комнаты | 62 635 | — |
| Комнат-ночи | ×365×0.65 | 14.86 млн |
| Туристы | /3.6 | 4.128 млн |
Эта нехватка особенно ощущается среди платёжеспособных гостей, что создаёт отличные возможности для инвесторов в премиум-недвижимость Бали.
Новые юниты на Бали: +10k за 2 года, турпоток опережает
Прогноз по новым объектам недвижимости: +10 тысяч комнат за 2 года (это завышенная оценка, реально 2.5-3 тысячи в год).
Прирост ёмкости: 10k ×365×0.65 /3.6 ≈ 659k комнат-ночей/год → 329k туристов/год.
В то же время спрос растёт на +700k иностранных туристов ежегодно. Даже в пессимистичном сценарии дефицит сохраняется.
- Рост турпотока: 300-500k/год недавно, до 725k в 2026.
- Новый фонд не поспевает – спрос > предложения.
Это окно для входа в инвестиции на Бали в 2025 году усиливается притоком экспатов и цифровых кочевников инвестиции Бали.
Доходность аренды на Бали: 10-12% годовых против 7-8% в Таиланде
На рынке недвижимости Бали премиум-объекты приносят 10-12% годовых от аренды (зависит от концепции и локации).
Важный фактор – горизонтальный рост без высотных ограничений доходность аренды Бали.
| Рынок | Доходность аренды |
| Бали | 10-12% |
| Таиланд | 7-8% |
| Дубай | 5-6% |
Пассивный доход на вложенный капитал – один из лучших в мире. TRE предоставит точный расчёт для вашего объекта.
Флиппинг недвижимости Бали: 40-50% годовых, но selectively
Реальные показатели флиппинга на Бали: 40-50% годовых на вложенный капитал, цикл 2-4 месяца, расходы ~10% (налоги, комиссии, юридические услуги).
Подходят только 2-4% объектов (presale, ограниченный объём юнитов) флиппинг Бали.
Мини-FAQ:
- Подходит? Presale, низкий объём юнитов, спецусловия.
- Риски: не все объекты, могут «висеть» полгода.
Таблицы TRE учитывают все расходы.
Инвестиционный кейс: 42.5k USD → 15.6k прибыли за 1.5 мес (440% годовых)
Реальный кейс presale: инвестор вложил 42.5 тысяч USD (первый взнос), перепродал через 1.5 месяца с чистой прибылью 15.6 тысяч USD (эквивалент 440% годовых).
Это аномалия – средний цикл длиннее. Рекомендации: full cash предпочтительнее, 2-3 платежа, вход на пике роста.
- Команда TRE выбрала объект.
- Предупреждение: не стандарт, риски высокие.
Получите реальный профит с нашей аналитикой.
Альтернатива для малого чека: Padel-центр в Чангу от 79k USD
В Чангу (район Батубалонг): комплекс с 2 падел-кортами, 2 теннисными, баром, рестораном, спа и ивентами.
Доходность 20%+ годовых (акции + бенефициарная прибыль). Тарифы: Gold – 79k USD, Premium – 299k (75k/год), VIP – 549k + путёвка/перелёт на 2 недели.
Выход из инвестиций за месяц (продажа акций). В отличие от апартаментов (красный океан, демпинг) padel чангу.
Резюме: рынок недвижимости Бали жив и перспективен
Рынок недвижимости Бали в 2025 году полон жизни – турпоток достигнет 18 млн туристов в 2026 году, превысив возможности номерного фонда и усилив дефицит премиум-жилья премиум недвижимость Бали.
Аренда даёт стабильные 10-12% годовых, флиппинг – до 40-50% на подходящих объектах, а альтернативы вроде padel-центра стартуют от 79k USD с доходностью 20%+ true real estate.
Запросите персональную аналитику TRE под ваш инвестиционный чек – партнёрство на 4-5 лет для максимальной отдачи от вложений рынок Бали.
Часто задаваемые вопросы
Рынок Бали умер?
Нет, на Бали дефицит номерного фонда: 6.3 млн иностранных туристов превышают ёмкость в 4.1 млн. Спрос растёт на +700k/год против +329k нового предложения. Статистика AirDNA и официальные реестры полностью развеивают миф о кризисе.
Реальна ли 40-50% на флиппинге?
Да, на 2-4% подходящих объектов (presale с малым объёмом юнитов), цикл 2-4 мес, расходы 10% (налоги, комиссии). Таблицы TRE с полным учётом расходов – подходит не всем, но реально для отобранных сделок.
Что с чеком 79k USD?
Избегайте апартаментов (демпинг, 90% фонда). Лучше padel-центр в Чангу: 20%+ годовых, акции с баром/ивентами/спа, выход за месяц путём продажи доли. Альтернатива виллам <100k USD.
Valentin Stanishevskyy
