Как иностранцу легально владеть землёй на Бали в 2025 году: Freehold, HGB, Leasehold

• 4 актуальных типа прав владения на Бали
• SHM: Бессрочный Freehold только для индонезийцев
• HGB: Freehold для иностранцев через PT PMA
• Hak Pakai: Right to Use с жёсткими ограничениями
• Leasehold: Долгосрочная аренда с продлением
• Реальный кейс TRE: Продление Leasehold в Убуде
• Как типы прав влияют на окупаемость инвестиций
• Резюме
• FAQ

Правильное понимание типов владения землёй на Бали критично для иностранных инвесторов перед покупкой недвижимости в 2025 году. Иностранцы строго ограничены в правах: SHM недоступен напрямую, HGB возможен только через компанию PT PMA, а Hak Pakai и Leasehold имеют свои нюансы и ограничения. В этой статье мы разберём 4 актуальных вида прав собственности (2 Freehold и 2 временных), оценим риски продления, влияние на доходность инвестиций.

Это не юридическая консультация, но глубокий анализ от True Real Estate (TRE) поможет минимизировать риски. Узнайте, почему Leasehold часто окупается быстрее, а HGB лучше сохраняет цену при перепродаже.

4 актуальных типа прав владения на Бали для иностранных инвесторов

На Бали в 2025 году для иностранных инвесторов остаются актуальными 4 типа прав на землю: два Freehold (SHM и HGB) и два временных (Hak Pakai и Leasehold).

Мы фокусируемся на тех, что применимы для инвестиций в недвижимость с целью получения дохода от аренды вилл и апартаментов. Сравните преимущества Freehold и Leasehold для ваших инвестиций в недвижимость на Бали. 

• SHM: Индонезийцы, Бессрочный, Полное владение.
• HGB: Иностранцы via PT PMA, 80 лет (30+20+30), Продлевается на юрлицо.
• Hak Pakai: Иностранцы, Ограничен, Только личное использование.
• Leasehold: Аренда у SHM-владельца, До 30 лет, С продлением.

SHM: Бессрочный Freehold только для индонезийцев

SHM представляет собой сертификат полного права собственности на землю, выдаваемый исключительно гражданам Индонезии. Это бессрочное право с возможностью наследования, аналогичное собственности в любой другой стране.

Владелец имеет полную свободу: продажа, аренда, строительство без каких-либо ограничений. Для иностранцев SHM недоступен напрямую – он оформляется только на индонезийского гражданина. Плюсы: вечная собственность, высокая ликвидность на рынке.

Минусы для иностранных инвесторов из Украины, Европы или Дубая: невозможно получить самостоятельно. Это идеал для местных лендлордов, которые сдают землю в Leasehold. Для вас как иностранца – пропустите этот вариант.

HGB: Freehold для иностранцев через PT PMA

HGB – это форма Freehold права собственности на землю для юридического лица, созданного иностранцем (PT PMA – иностранная инвестиционная компания). Застройщик или инвестор получает сертификат от государства initially на 30 лет, с возможностью пролонгации +20 лет, затем ещё +30 лет, итого 80 лет.

По закону юрлицо может продлить HGB на новые 80 лет. Этот тип идеально подходит для инвесторов в недвижимость Бали: стройте виллы, апартаменты, сдавайте в аренду. Плюсы: длительный срок владения, высокая цена при перепродаже, проверенная бизнес-модель.

Минусы: более сложный и дорогой процесс оформления компании PT PMA. Это топ-вариант Freehold для иностранцев в 2025 году. Рекомендуем оформление с поддержкой TRE. 

Hak Pakai: Right to Use с жёсткими ограничениями

Hak Pakai – это право пользования землёй (Right to Use), которое оформляется напрямую на иностранное физическое лицо. Однако оно имеет жёсткие ограничения: предназначено только для личного использования, запрещена сдача в аренду для получения дохода, требуется наличие ВНЖ в Индонезии.

Этот тип прав не подходит для инвесторов, ориентированных на доход от аренды недвижимости. Риски высокие, прибыль нулевая – TRE настоятельно рекомендует пропустить Hak Pakai при выборе инвестиций на Бали.

Leasehold: Долгосрочная аренда земли на Бали с возможностью продления

Leasehold – наиболее распространённая форма долгосрочной аренды земли у владельца с SHM (индонезийца), обычно на срок до 30 лет. Застройщики или инвесторы берут землю в аренду, строят на ней объект недвижимости (виллу или апартаменты).

Ключевой момент – продление после истечения срока: существует два типа гарантий. Приоритетное продление: Инвестор имеет первую очередь на продление, но лендлорд может отказать, сославшись на нужно оставить детям.

Лазейка в законе позволяет ему через год сдать землю другому. Многие агенты скрывают этот риск. Гарантированное продление: Фиксируется в контракте с огромным штрафом за отказ от продления.

Лендлорд либо продлевает, либо выплачивает штраф. Это лучший вариант для минимизации рисков. Важные нюансы контракта: тщательно изучайте с юристом (проверяйте бенефициаров земли и застройщика).

Даже без формальных гарантий часто договариваются наличкой: лендлорду выгоднее взять 1,5–2 млн USD, чем управлять старым объектом самостоятельно. Это распространённая практика на Бали. Всегда проводите due diligence. 

Реальный кейс TRE: Продление Leasehold в Убуде

True Real Estate (TRE) приобрели доходный дом в Убуде, состоящий из 4 квартир. На момент покупки оставалось всего 9 лет аренды без гарантии продления.

Мы организовали встречу с лендлордом – приятным взрослым мужчиной с женой. Обсудили условия и за согласованную сумму добавили в контракт приоритетное продление с дополнительными гарантиями. В результате договор работает: лендлорды предпочитают не заморачиваться с самостоятельной арендой и управлением.

Главный урок: профессионалы решают такие вопросы эффективно. TRE всегда проверяет бенефициаров, контракты и историю объекта. Идите с нами – значительно снижаем инвестиционные риски на Бали. 

Как типы прав влияют на окупаемость инвестиций в недвижимость на Бали

Выбор типа права владения напрямую влияет на окупаемость. Leasehold имеет более низкий порог входа в инвестиции, что приводит к более высокой и быстрой доходности (ROI).

Однако срок 25–30 лет требует планирования продления или докупки. Если остаётся менее 10 лет – цена при перепродаже значительно падает. HGB дороже на старте, но предлагает 80 лет владения: актив дольше генерирует доход, а перепродажа выгоднее благодаря длинному сроку.

• Leasehold: Низкая цена входа, 25–30 лет, Высокая окупаемость (быстрее).
• HGB: Высокая цена входа, 80 лет, Средняя окупаемость, но ликвидность+.

Сравните модели для инвестиций чеком 100–150k USD.

Резюме

SHM доступен только индонезийцам. HGB – топовый Freehold вариант через PT PMA (80+ лет). Hak Pakai – стоит избегать из-за ограничений.

Leasehold приемлем с гарантией или приоритетным правом + личной договорённостью с лендлордом. Всегда работайте с юристами и TRE: мы проверяем контракты, бенефициаров земли, предоставляем пессимистичные финансовые модели, соинвестируем в рекомендованные объекты.

Честный анализ без прикрас. Обращайтесь в TRE за персональным разбором – минимизируем ваши риски на рынке Бали. 

Ключевые рекомендации по легальному владению землёй на Бали

Выберите HGB для долгосрочных инвестиций или гарантированный Leasehold для быстрой окупаемости. TRE обеспечит полную проверку и поддержку.

FAQ