Melasti Dream от Loy & Bondar – 5-й проект с 61 юнитом на «золотом дне» Бали. Готовые юниты от 250k USD дают 10% ROI с 1-го месяца аренды, перепродажа – 30-40% прибыли. Пассивный доход 10-12% благодаря УК с KPI на ROI и опытом Ritz-Carlton. Нет стройрисков, заполняемость 80%+.
- Путь Loy & Bondar к успеху: от бутиковых комплексов до Melasti Dream на Бали
- Как продавать юниты Melasti Dream за 1700-2000$/м² при 20% рентабельности
- Экономия на строительстве без потери качества: склады и закупки Loy & Bondar
- Управление с KPI на ROI инвестора: опыт Ritz-Carlton в Melasti Dream
- Реальная доходность аренды: 10% с первого месяца на Melasti
- Кейсы перепродажи: 30-40% прибыли до полной оплаты
- Инфраструктура Melasti Dream: от аркейда до ресторанов
- 1 млн USD в УК: мотивация команды из пятерок
- Выводы: почему Melasti Dream дает 10-12% пассивно
Melasti Dream от Loy & Bondar представляет собой пятый по счету проект компании, включающий 61 юнит, расположенный на престижном «золотом дне» Бали – локации с исключительным потенциалом для доходной аренды недвижимости. Готовые юниты, цена от 250 тысяч долларов США, обеспечивают 10% ROI уже с первого месяца сдачи в аренду, в то время как перепродажи приносят инвесторам 30-40% прибыли. Для инвесторов с чеками от 170 до 250 тысяч долларов доступен стабильный пассивный доход на уровне 10-12% годовых.
Это достигается благодаря профессиональной управляющей компании (УК) с ключевыми показателями эффективности (KPI), ориентированными непосредственно на возврат инвестиций (ROI) собственников, а также накопленным опытом работы в сетях Ritz-Carlton. Важным преимуществом является полное отсутствие рисков, связанных со строительством: все предыдущие проекты оказались прибыльными, а качество исполнения превосходит ожидания. Район Melasti идеально вписывается в туристический хаб, предлагая «туризм в туризме» с заполняемостью выше 80%, что гарантирует высокую доходность от инвестиций в недвижимость на Бали.
Путь Loy & Bondar к успеху: от бутиковых комплексов до Melasti Dream на Бали
Loy & Bondar начинали свой путь с разработки небольших бутиковых комплексов, где они сразу доказали свою состоятельность на рынке недвижимости Бали благодаря высокому качеству строительства, отсутствию каких-либо негативных приемок юнитов. Инвесторы из ранних проектов получили доходность ROI значительно выше среднерыночной, высоко оценив неожиданное превосходство качества.
Это уже пятый крупномасштабный проект компании – Melasti Dream, состоящий из 61 виллы и таунхауса, с запуском первой линии продаж. Предыдущие разработки, такие как UVC (средняя цена реализации 1550$/м², полностью прибыльная), Oksa Pandava и другие, все без исключения принесли положительный финансовый результат. Рынок недвижимости на Бали изначально относился к компании с осторожностью, ожидая подтверждений надежности, но Loy & Bondar уверенно выросли, последовательно фокусируясь на максимизации ROI для своих инвесторов.
| Комплекс | Юниты | Цена средняя ($/м²) | Результат |
| Ранние бутиковые | Малые | Ниже рынка | Плюсовые, довольные инвесторы |
| UVC | — | 1550 | Заработок |
| Melasti Dream | 61 | 1950 | Хороший плюс (5-й проект) |
Как продавать юниты Melasti Dream за 1700-2000$/м² при 20% рентабельности
Юниты первой линии в Melasti Dream реализуются по цене 1700$/м², средняя цена по всему комплексу составляет 1950-2000$/м², что существенно ниже рыночных показателей (2500-2700$/м² для аналогичной недвижимости на Бали). Достичь рентабельности на уровне 20% удается благодаря наличию собственной строительной компании и комплексной системе экономии затрат.
Себестоимость строительства выше стандартной рыночной (1200-1400$/м²), однако все проекты Loy & Bondar остаются прибыльными – ни одного убыточного случая. Например, в UVC цена продажи составила 1550$/м² при хорошей прибыли. Оптимизация расходов на землю, строительство, налоги и комиссии позволяет проводить ценовой демпинг без каких-либо убытков. Строительный департамент компании тщательно просчитывает каждую копейку, обеспечивая стабильную доходность инвестиций в недвижимость на Бали.
| Линия | Цена ($/м²) | Рынок ($/м²) | Рентабельность |
| 1-я | 1700 | 2500-2700 | 20% |
| Средняя | 1950 | — | Плюс |
Экономия на строительстве без потери качества: склады и закупки Loy & Bondar
Наличие собственной строительной компании существенно снижает себестоимость производства юнитов. Собственные склады позволяют сократить затраты на закупку материалов до 30%, поскольку сырье хранится на 6-7 месяцев вперед. Все закупки осуществляются исключительно централизованно через специализированный департамент – строители не имеют права на самостоятельные заказы.
Система контроля доступа по отпечаткам пальцев на объектах полностью исключает хаос и нецелевое расходование. Окна и потолочные системы поставляются по себестоимости, при этом компания дополнительно реализует их на открытом рынке. Инвесторы в недвижимость на Бали не ожидают такого высокого уровня качества за цену 1700$/м² – все отзывы исключительно положительные, без каких-либо негативных приемок по акту.
- Склады: -30% на материалы.
- Закупки централизованно: полный контроль расходов.
- Окна/потолки: себестоимость (продажа в рынок).
- Отпечатки строителей: fingertips-контроль.
Управление с KPI на ROI инвестора: опыт Ritz-Carlton в Melasti Dream
Евгений Тинькаев отвечает за управление проектами: его опыт включает работу в Ritz-Carlton (Дубай, Бали, Абу-Даби, Мальдивы), Kempinski, Finns Beach Club. Ключевые показатели эффективности (KPI) управляющей компании напрямую привязаны к заполняемости, среднему дневному чеку (ADR) и конечному ROI инвестора на уровне 10-12% (8-10% для готовых юнитов).
В отличие от типичных частных УК, мотивация здесь ориентирована на доход клиента. УК не извлекает прибыль из аренды сверх 5-10%, приоритет – удовлетворенность инвесторов для обеспечения повторных продаж. Комплекс проходит сертификацию Bomby (пятый по счету). Такой подход гарантирует долгосрочную доходность от аренды недвижимости на Бали.
- Заполняемость: 80%+.
- ADR: старт 120-140$, цель 200$.
- ROI: 10-12%, фокус на инвесторе.
Реальная доходность аренды: 10% с первого месяца на Melasti
Уже в первый месяц эксплуатации юнитов Melasti Dream достигнут 10% ROI на объект стоимостью 170 тысяч USD (заполняемость превысила ожидания). Текущий ADR составляет 120-140$ за сутки, с прогнозом роста до 200$/сутки благодаря развитию аркейда. Заполняемость стабильно выше 80%, на Новый год – 100%.
Melasti как «золотое дно» Бали обеспечивает туризм в туризме – идеальные условия для высокой доходности от аренды вилл. Цифры продолжают расти параллельно со строительством и развитием инфраструктуры Melasti, превосходя обещания большинства застройщиков недвижимости на Бали.
| Показатель | Текущий | Ожидаемый |
| ROI | 10% (1-й месяц) | 10-12% |
| ADR ($/сутки) | 120-140 | 200 |
| Заполняемость | 80%+ | Выше с инфраструктурой |
Кейсы перепродажи: 30-40% прибыли до полной оплаты
Готовые юниты (10-15 единиц) в Melasti Dream стартуют от 250 тысяч USD, при перепродаже достигают 300-350 тысяч (30-40% прибыли на вложенный капитал до момента 100% оплаты). После полной оплаты рост составляет 10-15% за вычетом налогов. Для расчета цены перепродажи используется норма 8% ROI (стандарт для европейских инвесторов). Рекомендуется продавать после внесения 50% платежа.
Совет: сотрудничайте только с проверенными агентствами. Рынок упрощается, но Loy & Bondar стабильно держит планку 10-12% ROI для недвижимости на Бали.
- Кейс: 250k → 300-350k (рост цен весной >350k).
- Совет: перепродавать до полной оплаты, на супер-прейсейлах.
- 8% ROI: база цены для перепродажи.
Инфраструктура Melasti Dream: от аркейда до ресторанов
Melasti Dream позиционируется как бутиковый отель на 61 номер: аркейд площадью 3000 м² (2 ресторана, кафе, фитнес от TopGym), собственная лаунжри, отдельное здание для УК. Сертификация Bomby. Полное обслуживание вилл, включая швейное производство.
Позиционирование в бизнес-классе позволяет достигать 200$/ночь, аналогично отельным номерам, повышая привлекательность для аренды на Бали.
- Аркейд: 3000м², рестораны для номеров.
- Фитнес: переговоры с TopGym.
- Лаундри/УК: dedicated здание.
- Bomby: качество управления.
1 млн USD в УК: мотивация команды из пятерок
В управляющую компанию вложено 1 млн USD: 40% команды – специалисты из Ritz-Carlton и Kempinski, отбор через строгие интервью. Мотивация построена на принципе «people first», предугадывание нужд гостей (30% продлений). Собственные laundry, швейное производство, тестовые рестораны. На 61 юнит предусмотрено до 70 человек персонала.
УК финансируется за счет девелопмента, с приоритетом на ROI инвестора в недвижимость Бали.
- Люди: опытные из пятёрок.
- Сервисы: швейное, laundry, рестораны.
- Цель: 55% инвестору (vs 70-80% отелям).
Выводы: почему Melasti Dream дает 10-12% пассивно
Melasti Dream предлагает ROI 10-12% (старт с 10%), перепродажа с 30-40% прибыли, УК с KPI на ROI инвестора (опыт Евгения Тинькаева). Все проекты плюсовые, экономия без ущерба качеству. Рекомендуем входить на готовые юниты от 250k USD, рассчитывая на 8% ROI. Получите пассивный доход без рисков строительства в недвижимости на Бали.
Часто задаваемые вопросы
Сколько реально ROI на аренду Melasti Dream?
Первый месяц – 10% на 170k USD юнит при заполняемости 80%+. ADR старт 120-140$, цель 200$/сутки с аркейдом. Ожидания 10-12%, лучше обещаний – Melasti «золотое дно».
Как перепродать с 30-40% прибыли?
Готовые (10-15 юнитов) от 250k USD resale 300-350k. 30-40% на капитал до 100% оплаты, после – 10-15% минус налоги. Считать по 8% ROI, продавать после 50%. Цены растут >350k весной.
Какие риски с УК и как минимизированы?
KPI на ROI инвестора (10-12%), опыт Тинькаева (Ritz-Carlton). 1 млн USD в команду из пятёрок, Bomby-сертификация. 55% инвестору vs 70-80% отелям. Нет цели заработка на аренде – фокус на клиентах.
Valentin Stanishevskyy
