Сергей Юрасов из Симферополя эмигрировал в США в 2010 г. с 200 $ по программе J1. Начал с низших работ, запустил бизнес по плитке, вошел в недвижимость через аукционы. Пассивный доход 30 тыс. $/мес от портфеля ~8-9 млн $, фокус на low income housing. Диверсифицировал на виллы в Пандаве и Убуде. Уроки для инвесторов с 100-150 тыс. $: циклы рынка США vs leasehold Бали.
- Путь в США: от J1 до инстинкта выживания
- Первый бизнес: плитка и уроки партнёрства
- Вход в недвижку: страх bills и аукционы
- Стратегии инвестиций в США: low income housing
- Доходность портфеля: 30k$/мес пассив
- Почему Бали в портфеле: диверсификация и lifestyle
- Личный опыт на Бали: виллы и стресс
- Цели и рынок США сейчас: buyers market
- Топ-советы инвестору с 100-200k$
Путь в США: от J1 до инстинкта выживания
Сергей Юрасов с детства мечтал о жизни в США, вдохновленный голливудскими фильмами. В 2010 году, в 22 года, он приехал в Америку по программе J1 (сезонная работа летом, которая сейчас закрыта для граждан СНГ), выбрав Южную Каролину на побережье.
Начинал с низкоквалифицированных работ: граундсмен и хаускипер в отелях, а также на Макдональдсе. Вместе с женой, с которой он уже 20 лет, у них было всего 200 $, консервы, гречка и кастрюли – билет в один конец. Мосты были сожжены: нет связей, родители не богатые.
Инстинкт выживания сработал на полную: «кидаешься в огонь – нет шансов проиграть», полный фокус на победе. Микро-кейс: в первый день запах воздуха казался как выигрыш в лотерею, восхищение Америкой – машины, бесконечные возможности. Эта база для эмигранта без капитала – тяжелая работа и мотивация – стала фундаментом для дальнейших успехов в бизнесе и инвестициях в недвижимость США.
Первый бизнес: плитка и уроки партнёрства
После 1,5-2 лет низших работ – Макдональдс, мытье посуды, ремонт лодок и отелей как граундсмен – Сергей перешел к партнерству. Друг-подсобник у литовца-плиточника помог подучиться, они использовали фото из интернета в файлах для маркетинга, Сергей отвечал за поиск клиентов благодаря лучшему английскому.
Но через 3 месяца работ на полгода партнер сказал: «ты не нужен» – разница между менеджером и руками. В 2013 году Сергей запустил solo-компанию по укладке плитки (которая существует до сих пор): нанял бригаду, получил первые хорошие деньги.
Уроки для масштабирования в бизнесе: организовывать процессы правильно, не хвататься за «достаточно работы». Эта история показывает, как достичь стабильности от нуля без стартового капитала, что актуально для начинающих предпринимателей и будущих инвесторов в недвижимость.
Вход в недвижку: страх bills и аукционы
Триггер для входа в инвестиции в недвижимость США стал мамин совет: «когда деньги появятся – купи недвижку». Страх bills (коммунальные платежи, без мамы нет картошки, на улицу без оплаты) подтолкнул к цели: 5 тыс. $/мес пассивного дохода (шкала на whiteboard с доходами объектов и красной линией).
Аукционы стали ключом: foreclosure (неуплата ипотеки), deed (налоги на недвижимость, 2-3 года просрочки → публичный аукцион). Сравнение стратегий: buy&hold для пассива vs флип (ремонт и продажа, например, дом за 5k $ + 5k ремонт = 105k $). Дома покупались за 5-20k $, сдача ~1k $/мес. Низкий порог входа делает эту стратегию идеальной для пассивного дохода от недвижимости.
Стратегии инвестиций в США: low income housing
Основной фокус – low income housing (дома дешевле 100k $ для рабочих, 60% портфеля). Правило 1.5% (против стандартного 1%): объект за 58k $ + 10-12k $ ремонт = 70k $, аренда 1.4-1.5k $/мес.
| Расходы (год) | Сумма | % |
| Налог | 1k | — |
| Mgmt (7-10%) | 2.4k | 10% |
| Maintenance | ~1.2k | 5% |
| Итого чистыми | ~20.6k | Cap rate 10-20%, окупаемость ~4 года |
Долгосрочная аренда (управление 7-10% прибыли) vs краткосрочная (Airbnb, mgmt 20-25%, выше доходность, но зависит от локации и обслуживания). Самостоятельный ремонт по себестоимости благодаря своей бригаде из 4-5 человек. Польза для инвесторов с чеком 100k $: точный расчет доходности от low income housing в США.
Доходность портфеля: 30k$/мес пассив
Сегодня пассивный доход достигает 30k $/мес (цель выросла с 5k $), портфель недвижимости ~8-9 млн $ (без банковских кредитов на пассиве, 95% выплачено). Распределение: 60% low income housing, 30% коммерческая недвижимость, 10% luxury.
Микро-кейс: личный дом во Флориде за 3.5 млн $ (Airbnb 1-1.1k $/сутки, 80-90k $ за 3-4 мес. сезона, 30% портфеля). Своя бригада по себестоимости повышает cap rate. Уникальность – собственная строительная компания для ремонтов. Реальные цифры показывают разницу между обещаниями и практикой инвестиций в недвижимость США.
Почему Бали в портфеле: диверсификация и lifestyle
Диверсификация стала причиной добавления Бали в портфель. Сравнение рынков недвижимости:
| США | Бали |
| Собственность (ликвидность, 20% годовых) | Leasehold (тает цена, продлить) |
| Налог ежегодный (deed-аукционы) | Инфраструктура под ключ (~8% годовых) |
Причины выбора Бали: диверсификация (империи рушатся), lifestyle (комьюнити, низкие цены, культура и храмы), текущий хайп вокруг острова. Это не основная инвестиция, а план Б (как Коста-Рика с экопоселением). Польза: понимание, когда добавлять недвижимость Бали к портфелю из США.
Личный опыт на Бали: виллы и стресс
Микро-кейс: вилла в Пандаве (удаленно через партнера-блогера, собственная земля 800м², 3-этажная вилла ~500k $, стройка 3 года, постоянный стресс от PPG-ад и головной боли). В Убуде – земля leasehold, вилла для себя (сдача на расходы). Планирует продать Пандаву, чтобы вернуть капитал, а не сдавать.
Риски: отсутствие экспертизы, партнер решил формат (бюджет 250k $ вырос до 500k $). Уроки разработки недвижимости на Бали без опыта.
Цели и рынок США сейчас: buyers market
Цели на будущее: 20 млн $ капитала (доволен, входит в 1% мира), 50k $/мес пассивного дохода (недвижимость + бизнес).
Циклы рынка США: крах 2008 → стабилизация 5-6 лет → рост (2013-2020 skyrocket) → текущая стагнация (buyers market: год на дешёвые покупки, продавцы уступают). Факторы: Трамп-выплаты (2k $/чел.), инфляция (недвижимость опережает, как цена кофе). Польза: timely вход в рынок для максимальной доходности.
Топ-советы инвестору с 100-200k$
- Разобраться базово в механике (25-30% знаний достаточно для старта).
- Получить 3 мнения (оценки, подрядчики для объективности).
- Взять ответственность на себя (стрессоустойчивость, управление рисками).
Пример: флип после урагана без разрешения (проблемы с соседом/муниципалитетом), вина на инвесторе. Польза: минимизация рисков в инвестициях в недвижимость.
Резюме: баланс дохода, времени и плана Б
Ключ к успеху – пассивный доход превышает стресс (10k $/мес за 4 ч/мес vs 500k $ актив за 60 ч/нед), диверсификация (Бали, Коста-Рика экопоселение self-sufficient). Закрыть тылы, чтобы рисковать (ферма: еда, оружие, вода). Баланс: достойный уровень жизни, семья, время. CTA: понять рынок для уверенного старта в инвестициях.
Часто задаваемые вопросы
Как войти в аукционы США?
Через foreclosure (неуплата ипотеки) или deed (налоги 2-3 года просрочки), cash или low entry (дома 5-20k $). Низкий порог для старта инвестиций в недвижимость США.
Leasehold Бали vs собственность США?
Бали leasehold: цена тает, сложнее перепродать, инфраструктура под ключ (~8% годовых); США собственность: высокая ликвидность, 20% годовых, но ежегодный налог (как бесконечная аренда).
Cap rate 20% реален?
Да, в low income housing + собственная бригада по себестоимости, минус расходы (налог, управление, maintenance ~20-30%). Реальные примеры из портфеля.
Valentin Stanishevskyy
